Quando o titular de uma propriedade rural falece sem deixar planejamento sucessório, a família geralmente descobre, no meio do processo de inventário, um obstáculo que não esperava: o imóvel não pode ser partilhado ou transferido enquanto não estiver com a documentação fundiária regularizada perante o INCRA.

Esse é um dos motivos mais recorrentes para inventários rurais que se arrastam por anos, travados não por briga entre herdeiros, mas por pendência documental que poderia ter sido resolvida décadas antes.

A Lei nº 10.267/2001 alterou a Lei de Registros Públicos e tornou obrigatória a certificação do georreferenciamento do imóvel rural perante o INCRA em qualquer situação de transferência, incluindo desmembramento, parcelamento, remembramento e também transmissões decorrentes de processos judiciais, como o inventário.

Na prática, isso significa que o cartório de registro de imóveis pode recusar a averbação da partilha se o imóvel rural não tiver a poligonal certificada e compatível com o cadastro georreferenciado do INCRA, mesmo que o inventário judicial ou extrajudicial já tenha sido concluído.

As pendências mais comuns em propriedades rurais

A obrigatoriedade do georreferenciamento certificado alcança hoje, de forma escalonada, imóveis a partir de determinada área mínima, e propriedades de 25 hectares ou mais já estão dentro dessa exigência. Fazendas adquiridas há décadas, muitas vezes por documentos de posse antigos ou escrituras com descrição imprecisa dos limites, costumam não ter esse georreferenciamento feito, o que obriga a família, já em meio ao luto, a contratar um serviço técnico de agrimensura, aguardar a certificação no Sistema de Gestão Fundiária do INCRA e só depois levar o processo ao cartório.

Além do georreferenciamento, é comum encontrar outras pendências acumuladas ao longo de gerações:

Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) desatualizado ou inexistente, divergência entre a área registrada e a área efetivamente ocupada, ausência de regularização ambiental (como cadastro no CAR, Cadastro Ambiental Rural), e até mesmo sobreposição de matrículas com propriedades vizinhas.

Cada uma dessas questões, isoladamente, já é capaz de suspender o andamento do inventário até ser sanada.

O que fazer para não deixar esse problema para os herdeiros

A forma mais eficaz de evitar que o inventário trave é regularizar a documentação fundiária ainda em vida, enquanto o titular da propriedade tem condições de acompanhar o processo, reunir documentos antigos e esclarecer dúvidas sobre os limites da área junto aos vizinhos, o que se torna muito mais difícil depois do falecimento.

O georreferenciamento certificado, o CCIR atualizado e a regularização ambiental são investimentos que custam relativamente pouco frente ao custo de um inventário travado por anos, com terras improdutivas ou subutilizadas enquanto a documentação não é resolvida.

Quando o falecimento já ocorreu e a documentação está pendente, o caminho é buscar orientação jurídica o quanto antes para identificar exatamente quais certidões e regularizações são necessárias, evitando que a família contrate serviços na ordem errada ou pague por retrabalho.

Em muitos casos, é possível conduzir o inventário e a regularização fundiária em paralelo, o que reduz o tempo total do processo em comparação a esperar a documentação ficar pronta para só então iniciar o inventário.

O papel do inventário extrajudicial nesse cenário

Quando todos os herdeiros são maiores, capazes e concordam com os termos da partilha, o inventário extrajudicial feito em cartório costuma ser mais rápido do que o judicial, mas ele também depende da documentação fundiária estar regularizada, já que o tabelião não pode lavrar a escritura de partilha se o registro de imóveis não aceitar a averbação por falta de georreferenciamento certificado.

Por isso, mesmo famílias que reúnem consenso total sobre a divisão dos bens podem ver o processo travar exclusivamente por essa pendência técnica, o que reforça a importância de tratar a regularização fundiária como prioridade antes mesmo de discutir como a fazenda será dividida.

Propriedades que passam por sucessivas gerações sem atualização cadastral tendem a acumular divergências cada vez maiores entre a área registrada e a área real, o que torna a regularização mais complexa e mais cara a cada geração que se passa sem resolver o problema.

Regularizar agora, ainda que a fazenda não esteja em processo de sucessão, é sempre mais barato e mais simples do que regularizar depois, sob a pressão de um inventário já aberto e de herdeiros aguardando a partilha.

Se sua família está enfrentando um inventário rural travado por pendências no INCRA ou quer regularizar a documentação da fazenda antes que isso se torne um problema para os herdeiros, procure um advogado especializado em direito do agronegócio e sucessões para uma análise do caso.

Autores

Eduardo Tiago Ribeiro – Eduardo@dprz.com.br
André Henrique Vallada Zambon – Andre@dprz.com.br