O distrato imobiliário é um dos temas mais relevantes do Direito Imobiliário contemporâneo, especialmente diante do elevado número de contratos de compra e venda de imóveis na planta firmados nos últimos anos.

A rescisão deste tipo de contrato, seja por iniciativa do comprador ou do vendedor, envolve regras específicas que impactam diretamente valores pagos, prazos de devolução e eventuais penalidades.

A disciplina jurídica do distrato ganhou maior segurança com a edição da Lei nº 13.786 de 2018, conhecida como Lei do Distrato, que estabeleceu parâmetros claros para a rescisão dos contratos imobiliários, sobretudo aqueles firmados no âmbito de incorporações imobiliárias e loteamentos.

Quando o distrato pode ocorrer

O distrato pode ocorrer por diversas razões, como dificuldades financeiras do comprador, atraso na entrega do imóvel, vícios no empreendimento ou até mesmo mudança de interesse.

A legislação diferencia as hipóteses em que a rescisão é provocada pelo comprador daquelas em que decorre de culpa do incorporador ou construtor, o que altera significativamente as consequências jurídicas.

Nos casos em que o comprador opta pela rescisão sem que haja descumprimento contratual por parte da incorporadora, a lei autoriza a retenção de parte dos valores pagos, respeitados limites legais.

Já quando o distrato ocorre por falha da incorporadora, como atraso injustificado na entrega da obra, o comprador faz jus à restituição integral das quantias desembolsadas, em regra de forma imediata.

Percentuais de retenção permitidos

Um dos pontos centrais da Lei do Distrato é a fixação de percentuais máximos de retenção. Nos contratos de incorporação imobiliária sem patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a até 25 por cento dos valores pagos pelo comprador.

Quando há patrimônio de afetação, esse percentual pode alcançar até 50 por cento, considerando os riscos específicos desse modelo jurídico.

É importante destacar que a retenção não é automática nem irrestrita.

Ela deve estar expressamente prevista em contrato e observar critérios de razoabilidade, proporcionalidade e transparência, sob pena de ser considerada abusiva pelo Poder Judiciário.

Prazo para devolução dos valores

Outro aspecto relevante diz respeito ao prazo para restituição das quantias pagas. A legislação prevê que, nos casos de rescisão por iniciativa do comprador, a devolução pode ocorrer em até 180 dias contados do distrato.

Havendo revenda da unidade antes desse prazo, a restituição deve ser antecipada.

Quando a culpa pela rescisão é da incorporadora, o entendimento majoritário é de que a devolução deve ocorrer de forma imediata, acrescida de correção monetária, reforçando a proteção do consumidor diante do inadimplemento do fornecedor.

Multas e cláusulas contratuais

As cláusulas contratuais que impõem multas excessivas ou penalidades desproporcionais ao comprador têm sido frequentemente revistas pelo Judiciário. O Código de Defesa do Consumidor continua plenamente aplicável aos contratos imobiliários, mesmo após a Lei do Distrato, funcionando como um limite ao exercício do direito de retenção.

Assim, cláusulas que inviabilizem a restituição, imponham perdas totais ou criem desvantagem exagerada ao consumidor tendem a ser declaradas nulas, sobretudo quando não há equilíbrio entre as prestações das partes.

A importância da análise jurídica prévia

Diante da complexidade do tema, o distrato imobiliário exige análise técnica cuidadosa do contrato, da forma de rescisão e das circunstâncias concretas do caso.

Uma leitura superficial pode levar o comprador ou o vendedor a aceitar condições financeiras desfavoráveis ou ilegais.

A atuação preventiva e estratégica de profissionais especializados permite avaliar a legalidade das cláusulas, negociar termos mais equilibrados e, quando necessário, buscar a revisão judicial para assegurar direitos e minimizar prejuízos.

Autores:

Eduardo Tiago Ribeiro – Eduardo@dprz.com.br

André Henrique Vallada Zambon – Andre@dprz.com.br