Com a aprovação da Reforma Tributária, o cenário fiscal no Brasil passa por profundas transformações. Entre os diversos impactos, um dos mais relevantes é a mudança no tratamento dos rendimentos de aluguel recebidos por pessoas físicas, que passarão a sofrer uma progressividade de alíquotas mais severa.

Neste novo contexto, as holdings patrimoniais — especialmente as do tipo familiar — ganham ainda mais importância como estratégia de organização, economia tributária e proteção de patrimônio.

Como funciona hoje a tributação de aluguéis na pessoa física?

Atualmente, os rendimentos de aluguéis recebidos por pessoas físicas estão sujeitos ao Imposto de Renda (IRPF) na tabela progressiva mensal, com alíquotas que variam de 7,5% a 27,5%, conforme o valor recebido.

Apesar disso, ainda há brechas para deduções, isenções parciais e planejamento para reduzir a carga tributária. Porém, com a nova legislação, esse cenário tende a mudar — e não para melhor.

O que a Reforma Tributária muda na prática?

1. Progressividade mais acentuada para rendas do capital

A Reforma introduz o conceito de tributação dual, separando rendas do trabalho e rendas do capital. No caso dos aluguéis (renda do capital), a tendência é de uma carga tributária total superior à atual, especialmente para valores mais altos.

O novo sistema poderá aplicar:

• Alíquotas progressivas mais altas sobre rendimentos passivos;

• Unificação da base de cálculo com outros rendimentos financeiros, aumentando o imposto a pagar;

• Fim de deduções e abatimentos específicos usados atualmente por pessoas físicas.

Essas medidas visam aumentar a arrecadação sobre o capital concentrado, mas acabam penalizando pequenos e médios investidores que possuem imóveis alugados em seus CPFs.

2. Pessoa jurídica passa a ter vantagem clara

Enquanto a pessoa física será afetada negativamente, a pessoa jurídica (holding) mantém o direito de tributar aluguéis no Lucro Presumido, com carga efetiva de imposto que pode variar entre 11% e 14%, dependendo do tipo de imóvel, localização e regime de tributação escolhido.

Além disso, a holding pode:

• Deduzir custos e despesas operacionais;

• Pagar menos tributo sobre lucros distribuídos, desde que bem planejado;

• Realizar planejamento sucessório e proteger o patrimônio da família.

Na prática, isso significa que manter imóveis em nome de pessoa física será cada vez menos vantajoso, e estruturar uma holding passa a ser a escolha mais eficiente sob o ponto de vista tributário.

3. Base de cálculo mais ampla e controle maior da Receita Federal

Com o cruzamento de dados e a ampliação da base de cálculo dos impostos, a Receita Federal passa a ter mais poder de fiscalização e menos tolerância com informalidades.

Na nova lógica da Reforma, a PJ formalizada e transparente terá menos riscos e mais ferramentas de defesa, enquanto a PF será mais vulnerável à autuação e ao pagamento de tributos retroativos.

Conclusão: a holding patrimonial nunca fez tanto sentido

A Reforma Tributária marca uma nova era no sistema fiscal brasileiro. Para quem possui imóveis alugados, especialmente de forma pulverizada na pessoa física, o impacto será direto e imediato. Os custos aumentarão, a margem reduzirá, e o risco de autuação crescerá.

Frente a isso, estruturar uma holding patrimonial é uma medida urgente para:

• Pagar menos impostos legalmente;

• Garantir proteção jurídica dos imóveis;

• Organizar sucessão familiar;

• Preparar-se para o novo ambiente tributário.

Autores:

Eduardo Tiago Ribeiro – Eduardo@dprz.com.br

André Henrique Vallada Zambon – Andre@dprz.com.br