Quando o IVA passará a incidir sobre pessoa física e por que a locação pode ficar mais cara

A Reforma Tributária criou o IVA dual brasileiro, composto por IBS e CBS, com alíquota estimada entre 25% e 28%. Embora a locação imobiliária tradicional tenha sido historicamente tratada como atividade civil, o novo modelo amplia a incidência sobre operações econômicas organizadas.

O ponto central é que, em determinadas circunstâncias, a pessoa física poderá ser considerada contribuinte do IVA.

Como funciona a tributação hoje da pessoa física

Atualmente, o aluguel recebido por pessoa física é tributado exclusivamente pelo Imposto de Renda da Pessoa Física.

A alíquota é progressiva, podendo chegar a 27,5%.

Exemplo prático:

Receita mensal de R$ 20.000

IRPF aproximado de 27,5% sobre a base ajustada

Carga efetiva pode variar entre 15% e 27,5%, dependendo das deduções

Não há incidência de ISS nem de PIS ou Cofins sobre locação pura.

O que muda com a Reforma

O novo modelo prevê que pessoas físicas que exerçam atividade econômica habitual poderão ser equiparadas a contribuintes do IVA.

Isso pode ocorrer quando houver:

• Exploração reiterada da atividade
• Número relevante de imóveis
• Receita significativa
• Estrutura organizada de locação

Nessas hipóteses, além do IRPF, poderá incidir IBS e CBS sobre a receita bruta.

Cenário possível para pessoa física com habitualidade

Suponha uma pessoa física com receita mensal de R$ 40.000 em aluguéis.

Situação atual:

IRPF até 27,5% sobre o lucro tributável

Sem IVA

Carga efetiva aproximada entre 20% e 27%

Situação futura possível:

IVA estimado entre 25% e 28% sobre a receita bruta

Mais IRPF sobre o resultado líquido

Nesse cenário, a carga combinada pode ultrapassar 40%, tornando a estrutura extremamente onerosa.

Comparação com pessoa jurídica no Lucro Presumido

Se o mesmo faturamento for explorado via pessoa jurídica no Lucro Presumido:

IRPJ 15% sobre base presumida de 32%

CSLL 9% sobre base presumida de 32%

PIS e Cofins cumulativos 3,65%

Carga efetiva pode variar entre 11% e 16% sobre a receita.

Com a Reforma, a substituição por IBS e CBS pode elevar a carga para próximo da alíquota padrão, mas haverá direito a créditos em determinadas hipóteses.

Comparação por faixa de renda

Faixa até R$ 10.000 mensais

Pessoa física pode continuar mais simples e eficiente

Faixa entre R$ 20.000 e R$ 40.000

Análise passa a ser estratégica

Faixa acima de R$ 50.000 mensais

Pessoa jurídica tende a ser mais eficiente, especialmente se houver enquadramento como atividade econômica organizada

Impacto direto na rentabilidade

Se o IVA incidir sobre a receita bruta da pessoa física, o aumento de carga pode:

• Reduzir margem líquida
• Elevar preço do aluguel
• Incentivar migração para estrutura societária
• Gerar maior fiscalização

O ponto crítico é que a tributação deixa de incidir apenas sobre o lucro e passa a alcançar a receita.

Planejamento deixou de ser opcional

Com o novo cenário, proprietários com múltiplos imóveis ou renda relevante precisam revisar sua estrutura.

A escolha entre permanecer como pessoa física ou migrar para pessoa jurídica deve considerar:

• Volume de receita
• Número de imóveis
• Perfil de despesas dedutíveis
• Planejamento sucessório

A Reforma Tributária não atinge todos da mesma forma, mas quem possui atividade estruturada pode sofrer aumento expressivo de carga.

Antecipar essa análise é fundamental para preservar rentabilidade e segurança jurídica.

 

Autores:

Eduardo Tiago Ribeiro – Eduardo@dprz.com.br

André Henrique Vallada Zambon – Andre@dprz.com.br