Quais impostos vão incidir, quais alíquotas podem chegar a 28% e quem pagará mais
O mercado de aluguel por temporada cresceu exponencialmente nos últimos anos. Muitos proprietários migraram para plataformas digitais buscando maior rentabilidade. Contudo, a Reforma Tributária altera profundamente a lógica da tributação sobre consumo e pode mudar o custo fiscal da atividade.
Para entender o impacto real, é preciso comparar o cenário atual com o modelo que será implementado com o IBS e a CBS.
Como é tributado hoje o aluguel por temporada
Pessoa física
Quando o proprietário aluga o imóvel como pessoa física, a tributação ocorre via Imposto de Renda da Pessoa Física. A regra é:
- Recolhimento mensal via Carnê Leão quando o inquilino é pessoa física
- Alíquota progressiva de até 27,5%
- Possibilidade de dedução de despesas como condomínio, IPTU e taxa de administração
Importante destacar que, na locação pura, não há incidência de ISS, pois o Supremo Tribunal Federal consolidou entendimento de que locação de bens imóveis não configura prestação de serviço.
Pessoa jurídica
Quando a atividade é exercida via empresa, a tributação depende do regime escolhido.
No Simples Nacional, a alíquota pode variar aproximadamente entre 6% e 15%, dependendo do faturamento e do enquadramento.
No Lucro Presumido, a carga pode girar em torno de 11% a 16% sobre a receita bruta, considerando IRPJ, CSLL, PIS e Cofins.
Em regra, ainda não há incidência de ISS quando caracterizada locação pura.
O que muda com a Reforma Tributária
A Reforma cria dois novos tributos sobre o consumo:
- IBS, de competência compartilhada entre estados e municípios
- CBS, de competência federal
A alíquota combinada estimada pode variar entre 25% e 28%, conforme projeções atuais.
O ponto crítico é a classificação da atividade.
Se for considerada locação pura
Se mantido o entendimento de que locação não é serviço, a tendência é que continue fora da incidência do IBS e da CBS.
Nesse cenário, a tributação permaneceria basicamente no âmbito do Imposto de Renda.
Se for considerada hospedagem
Se a atividade for caracterizada como prestação de serviço de hospedagem, especialmente quando houver:
- Limpeza periódica
- Troca de roupas de cama
- Recepção
- Serviços adicionais
poderá haver incidência do IBS e da CBS sobre a receita.
Nesse caso, a carga pode atingir patamares próximos de 25% ou mais, o que representa mudança estrutural na margem do negócio.
Comparativo prático de carga tributária
Hoje, um proprietário pessoa física pode pagar até 27,5% de IR sobre o lucro líquido, mas apenas após deduções e sem incidência de tributos sobre consumo.
No novo modelo, caso a atividade seja reclassificada como serviço, poderá haver tributação sobre a receita bruta pelo IBS e CBS, independentemente do lucro efetivo, além do Imposto de Renda.
Isso significa que a base de cálculo se amplia e o impacto no fluxo de caixa pode ser significativo.
Impacto no preço final e no mercado
A elevação da carga tributária pode:
- Reduzir a margem líquida do proprietário
- Elevar o preço final das diárias
- Reduzir competitividade frente à hotelaria formal
- Incentivar formalização via pessoa jurídica estruturada
A definição regulatória será decisiva para determinar quem pagará mais.
Planejamento passa a ser indispensável
Proprietários que atuam com habitualidade devem avaliar:
- Se continuam como pessoa física
- Se constituem pessoa jurídica
- Qual regime tributário será mais eficiente
- Como estruturar contratos para evitar reclassificação indevida
A Reforma Tributária não aumenta automaticamente o imposto para todos, mas cria um cenário em que a forma de exploração da atividade será determinante.
A antecipação estratégica pode evitar aumento expressivo de carga fiscal.
Autores:
Eduardo Tiago Ribeiro – Eduardo@dprz.com.br
André Henrique Vallada Zambon – Andre@dprz.com.br
