O Supremo Tribunal Federal (STF) está prestes a tomar uma decisão que impactará diretamente o planejamento patrimonial de famílias e empresas em todo o país. Em julgamento de repercussão geral (Tema 1.348), a Corte analisará se a transferência de imóveis para compor o capital social de uma empresa está totalmente protegida pela imunidade do ITBI, ou se essa proteção depende da atividade econômica da empresa que recebe o bem.

Na prática, o que está em jogo é a possibilidade de municípios cobrarem ITBI mesmo em operações de integralização de capital social, como ocorre em constituição de holdings patrimoniais ou rurais, algo muito comum em estratégias de sucessão e proteção de patrimônio.

O que o STF está julgando?

A Constituição Federal prevê que não incide ITBI quando imóveis são transferidos para integralizar o capital social de uma pessoa jurídica. No entanto, o texto constitucional também traz uma exceção: se a empresa que recebe os imóveis tiver atividade principal relacionada à compra, venda, locação ou arrendamento de imóveis, a imunidade pode não valer.

O ponto que o STF vai decidir agora é: essa exceção também se aplica ao caso de integralização de capital? Ou ela vale apenas para operações societárias como fusões, cisões ou incorporações?

Por que isso é importante para quem tem uma holding?

Empresários e famílias frequentemente transferem imóveis para holdings familiares ou rurais como parte de estratégias de organização patrimonial e sucessão. A depender da decisão do STF, essa operação pode continuar sendo isenta de ITBI ou passar a sofrer cobrança pelos municípios, caso a empresa tenha atividade econômica relacionada ao mercado imobiliário.

A decisão afetará diretamente situações como:

• Criação de holding rural, com fazendas integralizadas como capital social;
  
• Planejamento sucessório com casas, apartamentos ou terrenos sendo passados para empresas familiares;
  
• Empresas que usam imóveis como ativos fixos, mesmo sem finalidade comercial de compra e venda.

O que pode mudar com o julgamento?

Se o STF decidir que a atividade da empresa não interfere na imunidade da integralização de capital, os contribuintes continuarão podendo transferir imóveis para empresas sem pagar ITBI, desde que os bens estejam vinculados diretamente à composição do capital social.

Por outro lado, se prevalecer o entendimento de que a atividade econômica da empresa pode restringir a imunidade, municípios poderão tributar essas operações com alíquotas que variam de 2% a 4%, dependendo da legislação local.

Ou seja: a decisão terá efeitos práticos imediatos, principalmente para quem está estruturando ou atualizando uma holding.

Qual é a tendência do STF?

Em julgamentos anteriores, como no Tema 796, o Supremo sinalizou que a integralização de capital social é, por si só, imune ao ITBI, independentemente da atividade da empresa. Essa posição foi apresentada de forma lateral, mas indica uma interpretação mais favorável ao contribuinte.

Além disso, a Procuradoria-Geral da República já se posicionou no mesmo sentido, defendendo que a exceção prevista na Constituição se aplica apenas a operações de reorganização societária, e não à integralização de capital.

O que fazer enquanto a decisão não sai?

Até que o STF bata o martelo, o ideal é que empresários e famílias que estejam planejando transferir imóveis para holdings ou realizar reorganizações societárias com bens imóveis tomem duas precauções essenciais:

1. Formalize bem a operação — com contratos, escriturações contábeis e atos societários claros sobre o valor dos imóveis e sua vinculação ao capital social;
   
2. Consulte especialistas — o apoio de advogados e contadores com experiência em planejamento patrimonial pode evitar erros que levem à cobrança indevida do ITBI ou até questionamentos do Fisco.

Conclusão: decisão trará segurança, mas exige atenção ao planejamento

O julgamento do Tema 1.348 representa uma das decisões mais relevantes do STF para o mercado imobiliário e empresarial dos últimos anos. A definição sobre a abrangência da imunidade do ITBI terá efeito direto sobre custos tributários, segurança jurídica e viabilidade de estratégias de proteção de bens.

Se a Corte reconhecer a imunidade irrestrita para integralização de capital, será uma vitória para o empreendedorismo e a organização patrimonial. Mas mesmo nesse cenário, a recomendação é atuar com planejamento jurídico e tributário detalhado, garantindo conformidade e eficiência em cada operação societária.


Autores:

Eduardo Tiago Ribeiro – Eduardo@dprz.com.br
André Henrique Vallada Zambon – Andre@dprz.com.br